많이 당하는 분양사기 사례와 대처 방법
By 엔케이 법률사무소
요즘 청년뿐 아니라 많은 사람이 내 집 마련을 평생 꿈으로 삼으며 살고 있습니다. 그만큼 내 집을 마련하는 것이 현실적으로 어려운 일이라는 인식이 만연해짐에 따라, 괜찮은 매물이 나오면 서둘러 계약을 진행하기도 합니다.
이 과정에, 혹은 이 결과로 문제가 생기는 경우가 있습니다. 이른바 분양사기, 그 사례와 대처 방법을 살펴보겠습니다.
매수자를 기만하고 이득을 취하였다면 사기죄로 처벌 가능
분양사기를 확인하기에 앞서, 사기죄를 확인해 볼까요? 사기죄가 성립하기 위해서는 상대방을 악의적으로 속이고 부당이득을 취하려고 했다는 의도를 명확하게 밝혀내야 합니다.
따라서 분양 사기와 같이 매수자를 기만하고 이득을 취한 사람은 형사처분을 받게 할 수 있습니다.
많이 당하는 분양사기의 여러 사례와 대처 방법을 차례대로 확인해 보시죠.
☝🏻 다중계약
아파트 분양 시 정상적인 계약이라면 한 집에 한 사람이 계약을 합니다. 하지만 한 집에 무려 4명이 동시에 계약했다면, 이것은 분명한 부동산 다중계약 사기에 해당합니다. 이와 같은 방법으로 실제 총 피해액이 무려 약 120억 원에 달하는 사기 사건도 있다고 하니, 생각보다 많은 피해 사례가 있습니다.
피해자들은 원래의 분양가보다 싸게 계약할 수 있다는 건설사 대표의 말을 믿고 계약서를 제대로 확인해 보지 못한 채 거금을 냈습니다. 계약을 진행하였던 건설사 대표는 이미 종적은 감춘 뒤고, 이 대표에게 유사한 피해를 당한 사람들은 4명 외에도 수없이 많았습니다.
피해자들은 한 집에 이중 또는 삼중, 다중으로 계약되어 집에 들어가지 못하는 상태로, 가족이나 친척, 지인의 집이나 모텔에서 떠돌고 있었습니다.
분양 계약서, 특약사항까지 꼼꼼히 봐야 합니다.
피해자들이 분양 계약서만 조금 더 꼼꼼하게 봤어도 사정이 조금은 나았을 텐데요.
보통 계약을 맺을 때 금액, 기간 등과 같은 부분은 꼼꼼히 보기 마련이지만, 특약사항 부분은 대충 보고 넘어가는 경우가 많습니다. 이 사례 역시 특약사항을 제대로 보지 않고 넘어감에 따라 발생한 문제였습니다.
매수자, 다중계약을 예방하기 위한 행동요령
제일 중요한 것은 중개업소를 통해 계약을 체결하는 것입니다. 중개업소를 선택할 때에는 중개업소의 등록번호와 중개업자의 자격증을 꼭 확인해야 합니다.
중개업소에 대한 검증이 끝났다면, 매도인에 관한 확인이 필요합니다. 최소한 매도인의 신분증이라도 꼭 확인해야 합니다.
이에 덧붙여 만약 대리인이 계약할 경우 매도인 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증도 꼭 확인하세요. 마지막으로 계약서를 작성할 때 송금 시에는 반드시 매도인 명의 계좌로 진행할 것을 짚고 넘어가야 합니다.
✌🏻 분양대금 회수
경기도에 사는 A 씨는 오피스텔에 당첨되어 1차 분양대금을 시행사에 냈지만 당첨된 오피스텔이 다른 분양자에게 넘어갔습니다.
그 이유는 분양대금을 신탁사의 계좌가 아닌 부동산개발 시행사의 계좌로 냈기 때문입니다. A 씨는 ‘분양계약체결’과 ‘분양대금 납부요청 업무’를 애초 시행사가 다 했기 때문에 시행사와 신탁사가 같은 회사라고 생각한 것이죠.
하지만 시행사 대표가 A 씨의 분양대금을 횡령한 후 도주하였기 때문에 신탁사는 A 씨가 분양대금을 냈다는 사실을 인정하지 않았습니다. 또한, 제3자에게 A 씨가 분양받았던 오피스텔을 분양한 후 소유권 이전 등기까지 완료했습니다.
A 씨는 자신이 납입한 분양대금을 환불해달라고 요청하였지만, 신탁사는 반환 요구에 응하지 않았습니다. 신탁사가 A 씨의 반환 요구에 응하지 않은 이유가 무엇일까요? 바로 분양 계약서상의 어떠한 조항 때문이었는데요.
‘분양대금을 신탁사 명의 지정된 계좌에 입금해야 하며 납부계좌로 입금하지 않은 다른 형태의 입금 및 납부는 효력이 없다’라는 조항이 그것입니다. 이 조항을 들어 신탁사는 분양대금 반환 요구에 응하지 않았죠.
분양자, 분양대금을 입금할 때 주의사항
해당 사례와 관련하여 금감원 금융민원센터 국장이 다음과 같은 말을 하였습니다.
“현재 A 씨는 금감원 등 관계 기관에 억울함을 호소하고 있으나 분양 계약서의 효력이 부인되기 어려워 조정 등의 행정적 수단을 통해 해결하기엔 쉽지 않아 보인다. 분양대금을 신탁사가 아닌 시행사 또는 시행사 대표이사 개인 계좌에 입금해서는 안 된다.”
즉, 신탁사가 아닌 시행사에 분양대금을 입금하였을 때, 시행사가 기 분양자가 낸 분양대금 전부를 신탁계좌에 넣지 않고 다른 곳에 써버린다면 그 소유권을 회수할 수밖에 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 분양대금은 꼭 신탁사에 입금해야 합니다.
🤟🏻 명의대여
오피스텔 분양이 저조하자 분양대행사가 사람들의 명의만 빌려 분양을 완료하였습니다. 명의만 대여해 주면 처음에 200만 원을 주고 후에 등기 이전할 때 400만 원을 준다고 말하며, 그 모든 책임은 회사에서 질 것이라며 사람들을 속였습니다.
또한, 계약금, 중도금, 잔금도 전부 회사에서 대줄 테니 신경 쓰지 말고 명의만 빌려달라고 하였죠. 이 사기의 피해자들은 주로 60대 이상의 가난한 사람들이었습니다.
돈 한 푼이 아쉬워 분양대행사가 시키는 대로 명의만 빌려주고 서류에 서명하고, 통장과 도장, 비밀번호까지도 다 넘겨준 것이죠.
사정을 파악한 시행사가 뒤늦게 444세대의 계약을 해지해 주었지만, 더 큰 문제는 따로 있었습니다. 피해자들에게 세금 환급 독촉장이 날아온 것이죠.
임대사업자 등록을 하면 부가가치세를 환급해 주는 제도가 있는데, 분양대행사가 임대사업자 등록을 하고 수십억 원에 달하는 부가가치세를 다 빼돌린 것이죠.
하지만 이미 계약은 해지된 후입니다. 이에 따라 환급받은 세금을 다시 토해내야 하죠. 하지만 명의는 피해자들의 것으로 되어 있으니, 그 피해는 고스란히 피해자들의 몫이 된 것이죠.
함부로 명의를 대여해 주어서는 안 됩니다.
명의대여는 문제의 소지가 있습니다. 추후 분쟁 시 책임재산이 없거나 세금 징수 등의 문제가 있기 때문에 우리나라에서는 명의대여를 금지하고 있죠.
명의대여자가 유사시 책임을 지게 되며, 세금 문제 등이 수반될 수밖에 없습니다. 명의대여 사기를 막기 위한 정통의 방법은 바로 함부로 명의를 대여해 주지 않는 것입니다.
평생의 꿈인 내 집 마련. 하지만 그 꿈을 빌미로 세입자나 매수자를 상대로 한 사기가 더욱 기승을 부리고 있습니다. 더 다양한 방법으로, 더욱 더 치밀하게 분양 사기가 발생하고 있죠.
계약할 때는 계약서를 반드시 꼼꼼하게 검토하여야 하며 공인중개사, 매도인의 상황 등 가능한 많은 것을 모두 꼼꼼히 확인해 보아야 분양사기를 미리 방지할 수 있을 것입니다.
